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在第12讲中，我专门讲过共有产权房的两个要点：第一，共有产权房是土地财政的新形式，增加了地方财政的可持续性，会长期存在；第二，共有产权房是中低收入家庭买房上车的新方式，不适合中高收入家庭。
为什么说共有产权房不适合中高收入家庭呢？本讲我专门再讲一讲。简单说，就是限制太多，投资价值不大，还会损失商品房名额。因此，能买商品房的还是直接买商品房。
为了说清这个问题，我先来举个例子。网上曾经有一个消息，说中铁碧桂园在北京有个共有产权项目，弃购率高达70%。这则消息乍看之下，蛮奇怪的。这个项目是碧桂园开发的，碧桂园是大开发商，还是精装修，房屋质量应该不错。更重要的是，项目位于海淀区西北旺镇，海淀区是北京上风上水的“风水宝地”，而西北旺镇是未来的高科技园区，腾讯、百度、新浪、华为等科技巨头都已经入驻，未来的发展空间很大。
换句话说，这个项目虽然比较偏，位于五环外，但是区位价值并不低，区位优势可以说很不错。在北京，北五环相当于南三环，又地处高科技产业园区附近，还有地铁，房子还是精装修的，总体看起来应该说很不错。为什么弃购率这么高呢？换句话说，买了这个房子，有哪些坏处？我们来仔细梳理一下。
第一，共有产权房的出让受到严格限制，只能在共有产权体系内部交易，投资价值大大降低。
根据目前的政策，共有产权房取得产权证不满5年的，不得转让；满5年需转让的，可按市场价格转让，但是有两个限制。
第一个限制，是政府有优先购买权，可以优先购买，一般是通过代持机构操作。第二个限制，代持机构放弃的，转让对象还有限制，限定为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。
也就是说，共有产权房只能在共有产权房体系内进行交易，而且政府有优先回购权。政府的优先回购权还好说，反正是按照市价，只要市价高，卖给谁都是卖。可是第二个限制就比较关键了。什么意思？因为高收入家庭是不会买共有产权房的，中低收入家庭才会买。这样一来，共有产权房价格就不会太高，卖不出价钱。换句话说，通过分割市场，把共有产权房市场和商品房市场分割开，就大幅压缩了共有产权房的投资属性。这样一来，这类房子只能买来居住，而且最好是马上能入住，否则太不划算了。既然是居住，没有投资价值，还不如租来住，不用买。
第二，共有产权房还会占据首套房的名额，大大增加以后买房的负担。这就使得共有产权房作为过渡房，买房先上车的价值大大降低了。为什么这么讲？因为共有产权房虽然便宜一点，入手门槛低，但是一般比较偏远，很多人买的时候是想作为过渡房，以后条件好了，再换地段好一点、大一点的房子。可是它会占首套房的名额，会大大增加以后的买房成本，这样上车成本就太高了。
一般来说，首套房的首付比例只有30%左右，二套房的首付比例则达到60%甚至更高。比如说北京，首套房的首付比例是35%，二套房普通住宅首付比例高达60%，非普通住宅首付比例更是要高到80%，这就大大增加了购买二套房的支付压力。其实按照北京现在的房价，五环内几乎所有的房子总价都会超过468万元，几乎所有五环内的房子都会被认定为非普通住宅，也就是说，需要支付80%的首付。这样买了共有产权房之后，就很难买商品房了。
第三，对于单身者而言，还会面临一个更大的问题，就是如果在5年之内结婚，而且结婚对象有房，那么共有产权房就会被回购。根据上面的分析，回购的时候，价格是不会太高的，大概率是要亏钱的。亏钱只是一方面，同时亏掉的还有首套房资格，不仅房子没了，首套资格也没了。
因为这三个坑，很多人“弃购”也就不奇怪了。毕竟，共有产权房位置比较偏，而且户型比较小，大家只是想买房上车，作为过渡的。可是因为这三个限制，共有产权房投资的功能大大降低，买房上车的功能也大幅降低，还不如等一等，买个满意的房子。
说到这里，共有产权房弃购率高的问题就基本说清了。简单概括，就是重重限制之下，共有产权房的投资功能、买房上车功能都打了很大的折扣。到最后，只有想长期持有共有产权房的人才会去购买。想投资或者想把它作为过渡的人，都不会买。
当然，从政策设计的角度看，这个政策可以说是很成功的。成功之处在于，把房子的投资功能几乎完全剥夺了，真正做到了“房住不炒”。现实中，一些中低收入家庭觉得买更贵、位置更好的房子确实很难，基本不可能了，还是可以买共有产权房。持有足够长的时间，还是可以转让，可以保值和增值。
第一，共有产权房的位置总体而言确实比较偏。图31-1显示了北京共有产权房的分布，你可以看到，大部分共有产权房都在五环外，城南有南四环外的，但是在北京南四环已经很偏了，相当于北五环外了。从区域上讲，共有产权房大部分位于昌平、门头沟、大兴这些较偏区域，甚至是怀柔、密云、平谷这些很偏的区域。长期看，房子的价值是城市的价值，这些区域因为较偏，长期投资的价值也会小很多。
第二，相对于位置邻近的商品房，这些共有产权房的价格优势也不明显。比如说，翡翠家园是个共有产权房项目，处于北京北六环以内，位置不算很偏，但是周边几乎没有公共交通，配套基础设施很差。之前我们强调过，房子的价值主要体现在其稀缺性上，而稀缺性主要取决于周边各种公共配套设施，因此翡翠家园的价值就打了很大的折扣。翡翠家园平均价格2.1万元/平方米，而附近的其他普通住宅平均价格也就4万~5万元/平方米。考虑到2.1万元/平方米买的是50%的产权，再加上各种限制，其实一点都不便宜。
第三，共有产权房弃购并不是个别现象，而是普遍现象，而且这种现象越来越多。我们前面说的中铁碧桂园项目弃购率达到70%，其实并不是最高的。比中铁碧桂园项目晚开盘的桃源香谷，弃购率达到了82%。
当然，弃购不是说这些房子卖不出去，而是排名靠前的人因为各种原因不选购了，让给排名靠后的人选购。因为排队的人很多，最后总还是有人买。共有产权房有这么多缺点和限制，还是能卖出去，也从侧面说明了住房的需求还是非常大的。
（1）共有产权房有很多限制，只能卖给有共有产权资格的人，而且占用首套房名额，大大降低了其投资价值和买房上车的价值。
（3）共有产权房的投资价值不大，弃购率很高，适合中低收入家庭购买，不适合中高收入家庭。对于有条件的家庭，如果能买商品房还是买商品房合适。
对于收入较低的家庭，如果实在买不起商品房，共有产权房也是可以买的，长期看也是保值、升值的。
很多人对旅游地产感兴趣，是因为一个“一举三得”的考虑。找个山清水秀的地方买房子，一可以在度假时居住，二平时可以租出去，三可以享受增值收益。一举三得，是不是很美？本讲要告诉你的是，事情没那么美妙，这里面有很多坑。我还会告诉你，买旅游地产的正确姿势简单说有两种——“规模经营模式”和“时间股份模式”，都属于专业化经营。
我们先来看一个具体的例子，就是海南地产。大家说旅游地产的时候，潜意识里第一个就想到海南。可以说，海南几乎是旅游地产的代名词。海南是我国最南端的省份，温暖宜人，尤其是三亚，是我国为数不多的位于热带的地区，更是冬季的度假胜地。地理上有一条北纬18度线，夏威夷、三亚、墨西哥城、圣迭戈等度假胜地，都在这条线上，因此这条线被称为旅游度假的“黄金纬度”。
那么，海南的房子值得买吗？一眼看去是值得买的，毕竟我国就这么一个区域位于热带，旅游资源独一无二。而且，海南几乎没有工业，没有污染，环境非常好。但这里还是有很多问题，我们一个一个来看。
第一，三亚的夏天很热，不是很宜居。每年4月到9月，半年时间，海南都很炎热，而且很潮湿，并不适合居住，只有10月至次年3月比较宜居。这一点其实就把海南的房价打了个五折。因为只有一半的时间好住，另一半的时间不好住，相当于买了半套房子。换句线万元买三亚的房子，实际上相当于花了6万元。这样一看，至少可以说三亚的房子已经很贵了。
这一点不仅对于海南适用，对很多其他地方也适用。比如东北很多地方也很美，是夏天度假的好地方，可是冬天很冷而且很长，一年中有半年甚至更长时间住不了，好住的就是夏天几个月。所以这些地方的房产也要打个很大的折扣。你看黑龙江的房子不贵，其实是很有道理的。
第二，不住的时候房子怎么处理。一个办法就是放着。不出租，也不打理，去住之前集中找人打理一下。这样一来，因为海南大部分地区的气候很潮湿，对于房子的损坏比较大，墙皮、家具长霉的情况并不少见，尤其是不每天去开窗通风的话。墙皮、家具也还好，毕竟通风不麻烦，找物业帮忙就可以做到。但枕头、被褥等放半年可能就没法用了。这些都是管理房子的成本。这些成本虽不高，但是确实需要知道。
另一个办法是出租。这种办法的困难之一是出租和自住中间怎么协调。你想自住的那半年也恰好是别人想租的半年，你想租的那半年反而不好租。这就回到第一个问题，海南的房子其实只有半年好住，另外半年的价值要打很大的折扣。海南的房子，其实是半年的房子。
如果既要自住又要出租，就只能短租。短租和长租不一样，成本是很高的，只配家具肯定不行，还要床褥、炊具、卫生用具、洗漱用品等，这样一来，就相当于酒店式公寓了。
因此短租的管理成本是很高的，相当于管理一个酒店，只不过提供的服务项目少很多，很多事情客人自己做而已。但是你需要提供工具，否则客人没法自己做。
那么，问题来了。对于度假的人来说，是住酒店划算，还是住公寓划算？酒店虽然贵很多，但服务多很多；公寓虽然便宜一些，但是服务少很多。这时候的比较取决于打算住多久。如果只住几天，还是酒店划算，虽然多花点钱，但是省心；如果住很长时间，比如个把月甚至更长，可能还是公寓划算，毕竟省了不少钱。
所以，最后还是住多久的问题。其实，对于度假而言，一个地方住四五天，最多八九天，也就够了。有句话是这么讲的：所谓旅游，就是从自己住腻了的地方，到别人住腻了的地方。在一个地方住四五天，就会发现当地的风土人情也就那么回事。这样看来，对于绝大多数人而言，还是住酒店划算。一家人出去度假，多花点钱，但是省很多心，是个合理的选择。
说到这里，其实旅游地产的投资价值就清楚了。所谓旅游，是到风景秀丽、气候宜人的地方休闲度假，换换心情。这时候，不宜操心劳碌。住四五天的时间，还是酒店划算。这样看来，因为要住一段时间就买个房子，其余时间租出去，这个想法不是很现实，因为出租管理的成本太高了，要管理好是很麻烦的。对于绝大多数普通家庭而言，并没有时间、精力来做一份类似于酒店管理的工作。
第一种，作为经营一种资产去买。这其实是一种专业化。一些有资金实力的人买几套、十几套，或者几十套房子，雇几个人来管理一片旅游地产。这样做还是可以的，因为管理的成本可以分摊掉。在海南、云南等地方，有很多人做这样的生意。我去过西双版纳，住的公寓式酒店就是这样的模式。因为提供的服务很少，所以经济实惠。只要床褥干净，其他的也就不讲究了。
第二种，不买整套的房子，而是买几十分之一套房子。这是什么意思呢？就是大家合伙，共同买一套房子，谁需要谁去住。比如10个人合伙，每个人有1/10的产权，或者20人合伙，每个人有1/20的产权。这样有什么好处呢？就是自己不用的时候不用管，别人用。这样有什么坏处呢？就是还需要协调和管理。这时候，还需要引进一个第三方，一般就是一个公司。你从这个公司去买产权，其实是买每年一定时间的使用权。
这种买几十分之一套房子的做法，在国外已经很普遍。像佛罗里达这样的地方，气候温暖、阳光充足，是很好的度假胜地。可是就像前面讲的，自己买套房子成本很高，又不能总去住。于是，就有些公司开发了一种生意，叫作“time share”，翻译过来就是“时间股份”。什么意思呢？就是买一套房子的固定天数的股份，比如你买10天，你的股份就是10/365。每年你有这套房子10天的使用权，公司会给你提供类似于酒店的服务，这样你来住的时候也不用自己操心，舒服很多。
如果某一年你不来住怎么办呢？可以把自己的股份转让出去，让给别人用，自己得到一点收入。如果某一年你觉得住10天不够，想多住几天，也可以去买别人的股份。
通过这样的调剂，灵活性就大大增加了。这种方式还有一个优点，就是如果这个地产升值，你还可以分享升值的好处。从经营公司的角度看，这其实是一种融资模式，就是第三方公司从所有股东那里融资，购买经营这些房产。目前这个模式在国外很流行，估计以后国内，也会有人做这个生意。
（1）旅游地产的买点在于风景和气候，很多地方，比如海南或者东北，并不是长年气候宜人，宜居的时间只有半年，甚至更短，相当于买了半套房子。这样考虑，旅游地产的真实价值要打很大的折扣。
（3）成熟的旅游地产经营模式是专业化经营，或者一下子买很多、雇人专门管理，或者买很少的份额、交给别人管理。
我曾经和国内某地产公司的一个老总聊天，他问了我一个问题：像南京这样的城市，房价凭什么超过波士顿？一听之下，我竟无言以对；仔细琢磨，发现这里面的道理还真的挺深的。
展开分析之前，我先补充一下背景资料，简单介绍一下波士顿。波士顿是美国的文化名城，世界级学府哈佛大学、麻省理工学院都在这里，其他大学也很多，共有100多所。这些大学质量很高，除哈佛和麻省理工学院之外，波士顿大学（Boston University）、塔夫茨大学（Tufts University）、布兰戴斯大学（Brandeis University）都是美国著名的大学。波士顿也被称为“美国的雅典”，是美国的文化之都。
波士顿不仅聚集着很多著名的大学，还聚集着很多经济、金融和科技公司。这里是很多大公司、大金融机构的总部，著名的有吉列、泰瑞达（Teradyne，世界顶级半导体和电子设备制造商）、新百伦等实业公司，还有像富达投资（Fidelity）、道富集团（State street）这样的顶级资产管理公司。富达投资是全世界最大的专业基金公司，管理的资产达到1万亿美元。道富集团则是全球最大的托管银行和最大的资产管理公司之一，托管的资产高达21.8万亿美元，管理的资产超过1.8万亿美元。听到这些天文数字，你对波士顿的金融和经济实力应该有个概念了。
不仅如此，波士顿西侧的90号高速公路两侧是美国最重要的高科技园区之一，聚集着很多高科技公司，特别是计算机公司和生物工程公司。这一点也不奇怪，因为波士顿的大学资源太丰富了。
总体上看，波士顿是个实力很强的城市，不仅顶尖大学云集，还聚集着很多企业，更是东部的港口。这就是为什么在美国2016年US NEWS评出的十大最佳求职城市中，波士顿排名第四，仅次于硅谷、旧金山和首都华盛顿特区，排名甚至在纽约和西雅图这样的城市之上。
说完了波士顿的基本情况，再来看看波士顿的房价。这么厉害的城市，每平方米的平均房价只有5000美元，相当于3万多元人民币，核心区房价也只有12000美元左右，相当于8万元人民币。作为比较，南京城区的房价现在已经每平方米4万多元了，核心区的房价已经8万~9万元，快要到10万元了。再加上美国的房价按使用面积算，经常送地下室、阳台等，而国内按建筑面积算，有大约20%的折扣。所以，说南京的房价超过波士顿，并没有说错。
说实在的，南京虽然也是历史名城、六朝古都，医疗、教育资源很丰富，经济实力也算强，在国内是典型的核心二线城市，但尽管如此，和波士顿真的没法比。这样的房价的确很令人费解，很多人说南京房价有泡沫，是可以理解的。但是我真不敢这么讲。地产泡沫的观点流行快20年了，可是这个泡沫就是不破，严厉的调控之下还是不破。如果是泡沫，那这个泡沫也太坚强了。听说有一个词叫作“刚性泡沫”，房地产如果有泡沫，那一定是“刚性泡沫”。
如果不能说泡沫，到底怎么理解呢？其实，这和分析的方法有关。简单说，所有这样的比较都有一个最最基本的假设，就是房价是可以比较的。国际比较的方法在经济分析中非常常用，大家都在用，但是很少有人去深究，这个比较本身到底合不合理，有没有意义。
比如说，南京的房价很高，可是南京的居民能怎么办？能搬到波士顿吗？极少数可以，但是绝大多数人不行，因为他们的家庭、工作、生活、社会关系都在南京，到波士顿旅游可以，能定居在那里吗？能找到工作吗？能拿到美国的工作签证吗？收入比这边高吗？生活比这边好吗？对于少数人，这些问题的回答是肯定的，但是对于绝大多数人都是否定的。这就意味着，绝大多数人只能望波士顿兴叹，那边的房价和我们是没关系的。房价不是少数人决定的，而是多数人决定的。极少数人移民到波士顿，是不会改变房价的。
其实，这个问题换个角度问，会更清楚一点：波士顿房子便宜，你能把波士顿的房子搬到南京来吗？
这样问有点抬杠的意思，目的是把答案给问出来。这么一问，你就明白了，房子的实质不是砖头，不是钢筋水泥，而是位置，房价高不高，关键就在位置。决定房价的三个最重要因素，分别是位置、位置、位置。波士顿的房子搬不到南京来，南京的房子也搬不到波士顿去。波士顿的位置和南京的位置是不可替代、不能互换的。
其实，不仅国际间的位置不能换，国内的位置也是不能换的，任何两个位置都是不能换的。严格讲，每一栋房子都有一个固定的位置，都有一个固定的经纬度。这个经纬度决定了房子的位置以及价值。即便在一个城市里，房价也可以差很多倍。比如北京，金融街和万柳的房子，好一点的每平方米已经差不多20万元了，可是燕郊（东六环外）的房子才2万元，差了10倍。倘若觉得这10倍的差距过大，你可以问一句：能把燕郊的房子搬到金融街来吗？没有人能。
这个道理和经济学上一个基本概念是相通的，就是“不可贸易品”。不可贸易品和可贸易品相对。可贸易品是可以用较低成本运输的商品，比如农产品、各种工业品、机器设备、电子产品等等。虽然成本有高有低，但都是可以运输的。蔬菜的运输、仓储成本比较高，但是依然可以运输，依然是可贸易品。
不可贸易品是不能运输，或者运输成本太高的产品，比如说餐馆服务。广州的饮食很好，很多人都喜欢，但是北京的人很难因为吃饭去广州，“打飞的”去广州享受美食，也就能说说而已。还有一个办法，是把广州的掌勺大厨请到北京来，可是一个人还不行，还要请他的团队过来，然后还要采购广州的食材。这样你就发现，其实餐厅服务真的很难运输。不然的话，美食可以遍布全世界，广州也就不会是“美食之都”了。
其实很多服务都是很难运输的。我以前在美国念书的时候，理个头发要20美元，折合人民币160元，还要给小费，而当时在北京理个头发才5元。这么大的差异也没有办法，不能因为剃个头就飞一趟北京。现实中，很多服务类商品都是不可贸易的。房子因为位置固定，根本没法搬运，是典型的不可贸易品。从这个角度看，房价的国际比较，直接意义不大。
既然这样，国际比较还有没有意义呢？还是有的，但是要用对，不能乱用。国际比较的意义可以简单概括成一句话：国际比较是分析的开始，不是分析的结束。
国际比较的目的是找出异同，为进一步的分析做准备，而不是通过比较直接给出结论。比如说，两个国家或者两个城市的房价不一样，可能是因为收入不一样，也可能是因为未来收入的增速不一样，或者人口基数不一样，或者人口增长不一样，可能的原因很多。通过比较，发现异同，然后进一步分析，找出合理和不合理的地方，这样的国际比较才有意义。
回到南京和波士顿的比较。波士顿固然是很有实力的城市，但是城区人口只有60万，白天人口有120万，也就是有60万人从郊区进城上班（波士顿都市圈人口有440多万）。作为比较，南京常住人口有840万，是波士顿夜间人口的14倍、白天人口的7倍。所以，单单人口一个因素，就可能把南京房价推得很高。再加上波士顿的资源很分散，很多人不需要聚集到城里，住在郊区或者附近的卫星城就可以。但是南京这样的城市，资源尽管丰富，但是都聚集在核心区，导致人们往核心区聚集，进一步推高房价。
南京人口目前已经很多了，未来可能还会更多。为什么？南京是江苏的省会，有非常好的教育和医疗资源，又是历史名城，文化底蕴很足。随着城市化的进一步推进，很多江苏人都会想搬到南京来。江苏是人口大省，总人口达到8000万，只要有1%的人搬到南京，就是80万人口，比波士顿的人口总量还多。这样一来，南京房价超过波士顿是不奇怪的。
所以，尽管综合实力南京很难和波士顿比，但是也很难说南京房价超过波士顿就一定不合理，而是要具体问题具体分析。毕竟，每一个城市都是独一无二的，世界上没有两个完全相同的城市，就像没有两片完全相同的树叶一样。现实中常见的错误，是比较完了发现不一样，就直接跳到结论轻言泡沫。
（1）波士顿是综合实力很强的城市，教育、经济、金融实力远超过南京，但是南京的房价已经超过了波士顿。
（2）尽管如此，我们很难说南京的房价有泡沫，因为房子是不可贸易品，南京和波士顿的房子无法交换，人口也不能自由流动。换句话说，这种房价的差异无法通过房子的流动或者人口的流动抹平。
（3）南京房价超过波士顿，可能与南京人口总量大很有关。另外，南京人口还可能进一步流入。
（4）本讲讨论最重要的意义是告诉我们，比较是分析的开始，不是分析的结束。
1.房屋买卖的交易成本很高，对资金的要求也很高，并不适合投机炒作，而是适合长期持有。
2.现实中很多人买房是为了居住，或者长期持有等待升值。炒房的人有，但是数量不多，对房价影响也不大。
3.很多人希望房价下跌，其实是希望有逢低买入的机会，这时候房价是很难线.严厉的房地产调控，降低了部分房子的价格，同时也降低了交易量，一旦调控放松，房价还会反弹。严格意义上讲，这种房价下降是假摔。
5.从历史经验上看，房价要么上涨，要么停止上涨，很少有回调，回调了幅度也不大。
6.我们每个人，都可以看作一个资产组合。这个组合里最重要的资产就是我们自己，其次才是房子、股票、债券、存款等。
8.我们的每一次选择，都既是一次选择，也是一次放弃，放弃的东西就是我们的机会成本。
10.房子和地产股的价格波动很不一样，房价很平稳，股价波动很大，二者的波动很不同步。
11.从长期回报率上看，房子超过地产股1倍左右，但是大城市的房子和大地产商的股票，长期平均回报率差不多。
日常生活中，你可能听很多人讲过，房子这么贵，都是有钱人炒起来的，或者职业的炒房团炒起来的。很多人买了很多房子，倒买倒卖，推高了房价。像温州炒房团、山西煤老板炒房团、鄂尔多斯炒房团，都是经常被批判的对象。
这种说法很流行，很多人都听说过。但是不知为什么，我听到这种说法的时候，总有一点奇怪的感觉。别人挣钱是别人的本事，我不嫉妒。但是，见贤思齐，我只奇怪，自己怎么就不会炒房？炒房这么挣钱的事情，我怎么做不了？
于是，我就开始留意，看看都是些什么人这么厉害，会炒房子。说实在的，我一个都没找到。我身边很多人都有房子，有些人还买了很多套，可是这些人很难说是炒房。为了把这件事情说清楚，我把买房子的动机分为三类：居住、投资、投机。
第一种，居住买房。很多人买房是为了居住。有的人只有一套，有的人家庭条件改善了，为了改善居住状况，买了两套。这种购买都是为了居住，显然不能算炒作。各国的统计口径，都会把首套房和二套房算作自住房，从第三套开始，才算作投资住房。
第二种，投资买房。因为看好房价上涨，打算买入长期持有，这也不能叫作炒作，这叫投资。比如说，很多人买房是因为看好房价的长期趋势，打算买个房养老，有条件的还想多买几套，作为一种资产长期持有。这是显然的投资行为，不是投机行为。
这种情况可能有人会有不同意见。有人可能会说，买了很多房子也不能算炒作吗？那要看这些人是不是不停地倒买倒卖。如果只买不卖，或者很少卖，就不能算炒作。类比一下股票市场，炒股票是指频繁操作。买股票持有很多年，等待上涨，是不叫炒作的，叫价值投资。
现实中，有些人买了很多房子，有点招人恨。比如说，不少香港人、台湾人在沿海城市买了很多房子，买了之后就放着或者出租。这是投资，还是投机？既然没有倒买倒卖，你很难说人家投机，应该说是投资。他们为什么买那么多房子？就是因为早些年香港、台湾的房价涨得厉害，他们经历过，搞懂了房产的投资价值。于是，等到大陆经济起来了，这些人觉醒得早，看准时机就抓紧买了。因为早期的时候不限购，就买了很多。
此外，还有很多山西人、鄂尔多斯人挖煤挣了钱，钱到手没地方放，不会炒股票，存款利率又太低，所以就只能买房。这种情况也是不能算作炒作的。我自己调研的时候，发现一些鄂尔多斯人拿了钱没买房，去搞些不靠谱的金融投资，不少人血本无归。你想想，站在这些人的角度，是买房划算，还是搞那些投资划算？因为缺少安全靠谱的投资机会而买房投资，是不能算炒房的。
第三种，一些人看好房价上涨，但是觉得以后会下跌，想先买一套，等涨价之后在下跌之前卖出获利。这是典型的投机炒作。
对于这种炒作，大家想一想，操作的难度有多大。完成这个操作，至少需要四个条件。
第一，你要能够准确判断房价的涨跌，短期看涨，长期看跌，要把握好时点，不但能看清长期趋势，还能看清短期波动，否则就不能挣钱。这很难。我研究房地产也有好些年了，也只能看清一个趋势，看波段的时候就觉得很困难。你若问我房价什么时候涨、什么时候跌，我一般是不太敢讲的。
第二，你要能够迅速完成这个操作，想买的时候能买，想卖的时候能卖，不会出现
“买不到，卖不掉”的情况。这要求你是个很有办法的人。第三，假设你满足前两个条件，这个买卖价差的利润要足够覆盖所有的交易成本。房屋买卖的交易成本很高，有各种税费，要办很多手续。粗略估计，买房税费，包括契税（
1%~1.5%）、中介费（2%~3%）、印花税等，相当于房价的4%。卖房税费（现实中常常是买房一方负担），包括增值税（住房满两年免征，购房时间未满两年的，按照成交价5.6%交纳）、个人所得税（提供发票原件的，按照成交价减去相关成本的20%交；不提供原购房发票原件的，按照成交价的1%交纳）、印花税等，也要交4%左右。一个来回，要交8%左右的费用。这种炒作要扣除这8%的税费，才能谈挣钱。
当然，这个计算不太准确，不同的房子交易费用也不完全一样。还有一个简单的办法理解这个交易费用。你看满大街的房地产中介公司，那些办公场所、中介服务人员，都是交易费用。他们的门店房租、水电费、办公费、人员费，都是要从房屋买卖里面出的。而且，这只是中介费，中介费在房屋买卖中只占一小部分，大部分是各种契税。交易费用这么高，高到房子只能是投资品，不可能是投机品。投机炒房子的人如果弄不好，最后会搬起石头砸了自己的脚。
21世纪不动产（中国）官网。经纪人和门店数，中原地产和Q房网为2017年数据，其余为2018年数据。中介收入和中介利润数据，链家为2016年数据，其余为2018年数据。中原地产业绩数据为大陆区业绩。世联行2018年年报显示，中介服务业务链接经纪公司4万多家，链接经纪人20余万（无直营门店）。
第四，你要有相当的资金实力。炒房是要花很多钱的，大城市一套房就要上千万元，首付要好几百万元，资金量不够大，没有上千万元，其实没资格谈炒房。有好几千万元资产的人，因为惧怕风险，也不一定会炒房。
我们总结一下，同时满足这四个条件的人才能炒房，但是同时满足这四个条件的人其实很少。
所以说，现实中不是没有炒房子的人，是有的，但是数量很少，区区几千人、上万人而已。这些人能影响中国的房价水平？这是不可能的。要知道，全中国的房价总价值在
因此，在考虑房价的时候，炒作对房价的影响是不用考虑的。如果房价是炒上去的，早就下来了。比如说，前些年温州、鄂尔多斯的房价很高，有明显的投机炒作嫌疑，后来就跌得很厉害。
说到这里，还是会有很多人有疑惑，比如，很多人会说：我就认识一个朋友，他的朋友的阿姨也不识字，就炒房挣了很多钱，怎么能说没有人炒房呢？
这个问题非常好，很多人都听说过这样的故事。其实，这个问题的问法更好。一般来说，这个传说中的炒房大侠并不是你直接的朋友，而是你的朋友的朋友，或者你朋友的朋友的阿姨。这种人是存在的，数量不明、没有统计，但是在江湖上被广为传颂，就显得很多了。
比如说我自己，因为做一点房地产的研究，就经常被问这个问题。被问的次数多了，我就慢慢明白了，一个人在问这个问题的时候，潜意识里可能有三层意思：（
“房价跌了吗”这个问题就好回答了。具体说，针对这三层不同的潜意识，我会用三个反问，把答案给问出来。第一，针对希望房价下跌这个潜意识，你可以这样问回去：跌了的话，你买吗？
这个问题问出来，答案是比较明显的。在北京、上海这样的大城市，房价虽然很高，很多人都希望房价下跌，但是其实潜意识里，很多人还是想买的。特别是还没买房的年轻人，房价跌的话还是想买的，毕竟衣食住行是基本需求，房子是要买一套的，就是嫌太贵而已。
而对于很多小城市，这个问题的答案是不一样的。房价开始下跌，可能意味着泡沫开始破灭了。大部分小城市没什么人口流入，房价开始下跌，往往就表明炒作结束。这时候是卖出的时候，而不是买入的时候了。
通过这个问题，你可以看到，看房价会不会下跌，其实是看现实中有多少人还在想着买。没人想买了，就是快要下跌了。
第二，针对等待房价下跌这个潜意识，你可以这样问回去：如果很多人都在等着买，你觉得房价会下跌吗？这个反问和第一个反问引发的问题是一样的。
对于这个问题，很多人的回答很纠结。一方面，按道理讲，很多人排队等着买，房价是不会下跌的。另一方面，现在房地产调控很严，开发商或者一些二手房主撑不住了，就会降价卖。
10%了，你买不买？你会发现，很多人并没有兴高采烈地出手买，而是还在纠结中。其实，纠结是对的，因为房价并没有线”调控已经两年，和之前的高点比，北京房价已经累计下跌超过10%。其实，对于房价下跌10%（甚至更多）的说法，大家要多个心眼。比如说，说这句话的人可能没有告诉你，二手房的交易量跌了一半还要多。
2017年“3·17”新政为临界点，之后的一年（2017-2018年）与之前的一年（2016-2017年）相比，北京全市二手房交易量不到前一年的一半，下降了52%。再往后一年（2018-2019年），也就是从2018年3月17日到2019年3月17日，交易量略有回升，但仍比政策实施前（2016-2017年）下降40%，仍然是下降了将近一半。
买过房子的人，或者没买过房子但是仔细研究过房子的人，都知道一件事，即便是位置邻近的几个小区，或者一个小区内部的不同位置的房子，或者不同楼层、不同户型、不同朝向的房子，价格差
针对第二个反问，结论是如果很多人都在等待房价下跌，想在低一点的价位入手，那么其实房价不会真的下跌，即便下跌也很可能是“假摔”。现实中，很多大城市的人不是不想买，而是觉得贵，希望跌一点用更低的价格买。这种情况下，房价是很难真正下跌的。
第三，针对担心房价不下跌这个潜意识，你可以这样反问：从历史经验上看，房价会有大幅的回调吗？根据我国过去的经验，房价很难回调。图
35-1显示了2005年以来70个城市的平均房价指数的变化，同时显示的还有上证指数，上证指数是股票价格的一个综合指数。你可以看到，和股价的大起大落不同，房价基本只有两种状态，上涨和停止上涨，基本没有回调的时候，有的线年金融危机期间，股票回调了70%左右，而房价回调幅度很小，基本没有回调。2014年下半年，房价经历了十几年来最大的回调，也只有不到10%的幅度。紧接着，房价就开始了2015年那一轮迅速的上涨。其实呢，等到了2014年房价回调的人，也未必有机会上车，因为他们还在犹豫，等待进一步回调的时候，房价又开始涨了。
（1）很多人都希望房价下跌，其实是希望有逢低买入的机会，这时候房价是很难下跌的。
（2）严厉的房地产调控降低了部分房子的价格，但是同时也降低了交易量，一旦调控放松，房价还会反弹。严格意义上，这种降低是假摔。
（3）从历史经验上看，房价要么上涨，要么停止上涨，很少有回调，回调了幅度也不大。
听到这样的说法，很多人会觉得有些道理，但是也会觉得有些问题。那么这句话到底对不对，问题又出在哪里呢？
其实，这个问题不难回答，只需要问一个问题，答案就清楚了：有房子的人和没房子的人，做事情的方式一样吗？
举一个极端的例子。比如说老赵生病了，需要一大笔医药费，可能是几十万元。这时候，老赵有没有一套房子是完全不一样的。如果有房子，卖掉或者抵押获得一笔钱，这病就看了，然后生活继续，想办法把钱再挣回来。如果没有这个房子，看不起病，这一关就不一定过得去了。
这个故事有点极端，现实中大家当然不希望遇到这样的情况。可是，不怕一万，就怕万一，买保险就是这个意思。房子作为一种稳定、可以长期持有的资产，其实就是一种保险。
有房子的人知道自己有一份资产，是不怕房价涨的，甚至盼着房价涨，这样自己的财富多一些。没房子的人就不一样了，房子涨价，别人的财富涨了，消费水平涨了，物价水平也会涨。这样如果自己的财富不涨，相当于自己变穷了。
这只是一个例子。如果我们把这个例子拆解开来，其实涉及经济学上两个非常重要的基本概念，一个是资产组合，另一个是机会成本。这两个概念在经济学中都具有基础性的地位。理解这两个概念，可以帮助我们理解日常生活中的很多重要问题。
比如说，金融学教科书会告诉你，资产组合包括风险资产和无风险资产，无风险资产包括存款、国债，风险资产包括公司债、股票、理财产品、黄金等。普通教科书常常漏掉房地产，更不提你的劳动收入。给你的印象是，所谓资产组合管理就是把资金在存款、理财产品、股票、债券上进行分配。
其实这么理解很片面，因为漏掉了很重要的资产，甚至可以说漏掉了最重要的资产，比如房子。粗略估计，我国房地产总价值在
再比如说，教科书上的资产组合常常漏掉了我们的劳动收入。其实对于绝大多数人而言，劳动收入都是我们一生中最重要的收入，超过房子、股票等。除了极少数含着金钥匙出生的富二代，劳动收入是一个人最重要的收入来源。没有劳动收入，我们也就没有房子，没有存款，没有理财。所有这些都是劳动收入的派生收入。其实即便对于含着金钥匙出生的富二代，劳动收入依然是最重要的收入。如果没有一技之长，只知道铺张浪费，也是很快就会坐吃山空的。以前有句话叫“富不过三代”，讲的就是这个道理。
说到这里，我们来做一个大胆的抽象。我们每个人其实都可以看作一个资产组合。组合里面的主要资产，最重要的是劳动，其次是房子，然后是股票、债券、理财产品等等。这样看，我们就不可能说房子和我们无关了。把这个抽象再往前推进一步，我们每个人的一生都可以看作对这个组合的管理，而且还是个动态的管理过程。简单说，就是根据个人的情况，把时间、精力、资金在不同的资产上进行分配、调整，从而获得更大的收益。
比如说，年轻人钱少，但是学习能力强，就要多投资自己，努力学习和工作，积累技能，这样以后的劳动收入就多一些。再比如说，中年人钱多，应该多买房子、多理财，为以后的生活积累更多的财富。老年人呢，财富可能比较多，用钱的地方比较多，要多买债券，保持足够的流动性资产。
对资产组合这个概念有深入理解，可以让我们避免很多的误区。回到我们本讲讨论的问题，如果你知道自己的一生都是一个资产组合管理过程，而房子是最重要的金融资产，就不会说房子和自己无关这样的话了。从这个角度看，掌握一个靠谱的分析框架以后，很多问题都会变得很清楚，少犯很多错误。
比如说，你本可以去腾讯工作，但是选择了去百度，你就放弃了本来可以在腾讯得到的收入，以及在腾讯得到的职业发展，这就是你的机会成本。再比如说，你大学毕业本可以参加工作的，但是你选择了出国留学，或者选择了在国内继续读研究生。你放弃的工作带来的收入，以及你在职场上能够学到的东西，就是你的机会成本。
为什么要强调机会成本这一概念呢？因为我们每个人的一生时时刻刻都面临选择。选择的时候，就是把各种选项，包括潜在选项，摆在桌子上掂量，权衡收益和风险，选择收益最大、长远看发展最好的选项。
而且，这种选择是路径相依的，很多时候都不可逆。比如说，你选择了留在国内读研，就很难出国了。因为读完研究生的你已经不是本科刚毕业的你了。再比如说，你选择了不买房，炒股票，可能过几年就买不了房了，因为股票亏了，而房价涨了。
机会成本这个概念告诉我们的是，我们在选择的时候，不仅要看到明显的、看得见的选择，还要看到自己本来可以得到但是可能失去的东西。这样看问题还有一个好处，就是看得全面、看得长远。这时候，你会发现你的格局会大一些，就不会在小处过于计较。所谓的格局，就是看大不看小，看粗不看细。当你发现自己的选择涉及很大的得失成败，就不会在蝇头小利上过分计较。
（1）房价的涨落影响每个人的财富状况，即使不买不卖，也和每个人息息相关。
（2）我们每个人都可以看作一个资产组合。这个组合里最重要的资产就是我们自己，其次才是房子、股票、债券、存款等等。我们每个人的一生，都是一个资产组合管理过程。
（3）我们的每一次选择都既是一次选择，也是一次放弃，放弃的东西就是我们的机会成本。
本讲我要告诉你的是，这个说法既不对，也对。不对的地方在于，这两种资产的价格规律和回报率有很大的差异，甚至是截然不同的。对的地方在于，如果你找到其中的诀窍，买地产股还是可以部分替代买房子的。
房价波动率很小，基本是上涨的，虽然涨速有时快有时慢，但是很少下跌，即便下跌，幅度也不大，最多也就
10%，基本上是平稳上涨的态势。相比之下，股价的波动非常大，大起大落很常见。比如说，2007年10月到2008年10月，上证指数跌了70%，房地产股票指数跌了75%，但是房价并没有明显下跌，只是停止上涨而已，有些城市房价跌了一点点，但是很快就开始上涨了。换句话说，此时买股票的人跌惨了，但是买房子的人完全没事。
数据来源：Wind数据库。70城房价指数来自国家统计局，Wind房地产指数是Wind公司根据股票数据的计算结果。
第二个重要的不同：房价的上涨和房产股票的上涨在时间上是完全不同步的。就是说，房价涨的时候地产股价不一定涨。比如说2015年夏天以来，房价涨得很厉害，调控之前依然涨得很厉害，很多城市的房价已经翻倍了，比如杭州、西安。
可是房地产股并没有涨，反而跌了不少。为什么？因为股票大盘是下跌的。2015年夏天，上证指数达到5100多点的高位，然后就快速下跌，最低的时候跌到2400多点，跌了一半还多。在大盘下跌的影响下，地产股也是基本下跌的，和大盘基本同步。总体上，房价的规律和房地产股票完全不一样，2015年以来涨得很快，严厉的调控之下依然是上涨的。
二者不但下跌的时候不同步，上涨的时候也是不同步的。比如说，2014年下半年到2015年上半年，房地产股票涨得很厉害，但是房价却经历了显著的回调，70城房价指数下降了5%左右。所以说，房价的上涨和房产股票的上涨是很不同步的，上涨和下跌都是不同步的。
第三个重要的不同：总体上而言，房价的上涨幅度是超过房地产股票的。根据Wind的计算，从2000年以来，房产股平均每年增长6.9%（已经考虑分红）。而根据我们以前的计算，房价每年的涨速平均在13%左右，差不多是房产股涨速的两倍。
比如说，刚才比较的是回报率的均值，房价涨速是地产股的两倍左右。但是不同城市、不同区域的房价相差很大，不同房地产股票的涨幅相差也很大，不好一概而论。比如说小城市的房价涨速不到
房地产股票也一样，也有涨得很好的。比如说万科，1991年上市的老股票，截至2018年已经上市28年了，累计上涨232倍，年化收益率21.5%，据统计是这些年来A股市场化涨幅最大的股票。买万科股票的长期回报和买一线城市核心区的房子差不多。
其他的大型地产股，收益率也不错。表37-1统计了十大地产股的表现，看起来都还不错，十大地产股的平均年化收益率也有20%左右，达到19.7%。所以说，地产股不是不能买，而是要挑着买。平均而言，大地产商的股票靠谱一些，回报率和核心城市的房价差不多（不考虑住房的租金收入），小地产商的股票回报率比较低，而且风险大。
注：市值为2018年最后交易日（12月28日）市值，港股市值按照当时汇率（1港元=0.878元人民币）换算，累计涨幅和年化增速都是截至2018年底。
一种说法是，房子就像城市的股票。对应起来说，地产股是地产公司的股票。稍微想一下，这两种股票的逻辑其实有相似的地方。
房子是城市的股票，管理层是地方政府，投入的是地方财政，产出是基础设施。房子作为股票，对应的分红是基础设施带来的各种便利，直接的衡量就是房租。房价，就是这些租金的价值。
地产股是开发商的股票，管理层是企业的管理层，投入的是土地、建材、人力等等，产出是房子。
粗看起来，二者很不一样，但是仔细看一下，有很相似的地方。房子和地产股的价值，也就是直接的收入来源，都是房子，背后都是租金，租金反映的都是基础设施的价值。开发商建房子的时候，也要建基础设施的，或者自己建，或者交土地出让金给地方政府，由地方政府来建。从这个角度看，地方政府也是房地产开发商，只是分工不同而已。或者说，我们住的房子是地方政府和开发商联手建的。
说到这里，再回头比较房子和地产股这两种股票，会更清楚一些。房子是城市的股票，地产股是开发商的股票，产品都是房子，现金流都是租金，价值载体都是基础设施。这么看，房子和地产股还是非常相似的。怪不得大城市的房子和大地产商股票的长期回报率也是差不多的。
需要强调的是，上面这么分析是撇开了二者很多的不同、寻找共性，一点也没有抹杀二者很多不同点的意思。比如说，我们上面讲房价和地产股股价的波动很不一样，地产股股价波动很大。再比如，小地产商的股票回报率不高。影响资产价格的因素很多，我们只是在寻找最重要的逻辑，这样有助于建立分析的框架。
最后，简要回答一下本讲标题中的问题，买房子和买地产股等价吗？答案是不等价，不一样的地方太多了。当然，二者也有相通的地方。实在买不起房子，买地产股也不是完全不行，一个简单的办法就是买持仓大型房企的房地产
（1）房子和地产股的价格波动很不一样，房价很平稳，地产股股价波动很大，二者的波动很不同步。
（2）从长期回报率上看，平均而言，房子超过地产股1倍左右，但是大城市的房子和大地产商的股票，长期平均回报率差不多（不考虑租金收益）。
（3）房子和地产股的投资逻辑既有很多的不同，也有相通的地方，产品都是房子，现金流都是租金，价值载体都是基础设施。
（4）在严厉的房地产调控之下，地产股的估值受到很大影响，买地产股的不确定性很大。
2.虽然印度人均收入只有我国的1/5，但是大城市房价已经很贵，房价最高的是孟买，已经和北京、上海相差不远。
4.世界上房价最高的地方是摩纳哥，因为那里人均收入高、气候宜人，而且是避税天堂，吸引了很多富人，所以房价很高。
6.其他国际大都市的城区房价也很高，在1万美元到2万美元之间，豪宅价格在1.5万美元到3万美元之间。
8.房产是富人最重要的资产配置方式，超过股票、债券和现金。平均而言，富豪把一半左右的财富分配到房产上。
9.房产成为富人的首要资产配置，是因为两个特点，一是回报率高，二是风险低。从1870年以来的一个半世纪里，房产的长期年均回报率比股票高2个百分点。
10.伦敦、东京、新加坡、纽约等国际大都市，聚集着世界上数量最多的富人，也是房价最高的几个城市（除去摩纳哥和香港两个避税天堂）。中国的北京、上海，也是富人数量很多的城市，房价也很高。
本讲我们来谈谈印度房产。印度是个大国，和我国可比性大，参考价值也大。印度总人口为13.5亿（2018年数据），是全世界唯一总人口可以和中国相提并论的国家。根据现在的估计，印度总人口几年后就会超过中国，成为全球第一人口大国。
我们先来看印度经济的基本情况。截至2018年，印度GDP为2.7万亿美元，人口13.5亿，人均GDP为1992美元。这是什么意思呢？印度GDP总量大约是我国的五分之一（19.8%），人均GDP也大约是我国的五分之一（20.4%）。总体上，印度还比较落后，人均GDP相当于我国2002年（经价格调整）的水平。
说到这里，你可能觉得很奇怪。财经讨论中，经常听到对印度的各种赞美之词，但为什么它实际上经济这么落后，只相当于中国2002年的水平？
现实就是这样的。去过印度的人都知道，印度不仅收入水平低，基础设施也很差。印度的城市化水平，2017年只有33.6%，相当于中国1998年的水平。印度最落后的是制造业。小米手机在印度大受欢迎，也从侧面说明了印度的制造业水平很低。
不过，印度近些年增长很快。从20世纪90年代中期以来，印度GDP增长率维持在5%至10%之间，这个增速是很快的，已经开始了经济起飞阶段。2015年，印度经济增速达到8.2%，近年来首次超过中国。在这样的背景下，印度会不会成为下一个中国，成为一个热门的话题。
那么，印度会不会成为下一个中国呢？这是一个很难回答的问题，最诚实的回答是三个字：不知道。
世界发展到今天，科学技术和社会形态变化都很快，未来的不确定性太大了，真的很难预测。然而，我们又必须对未来做出判断，这种判断不一定完全正确，但是可以作为理解未来的一种参考。换句话说，这个分析不是行动纲领，而只是参照系。有了这样一个参照系，就可以对未来的情况有所准备，并且根据新的情况不断修正分析和判断。
2017年，印度三大产业的产值比重分别为17.4%、28.8%和53.8%，服务业产值约为工业的两倍，工业很弱。工业当中，制造业占GDP的比重仅为16.5%，非常弱。印度服务业产值占比很高，主要是大金融类行业（金融、保险、房地产以及商业服务）、贸易旅馆运输及通信行业（行业增加值分别占GDP的21.1%和18.4%）。服务业固然重要，但是没有工业基础，进一步的经济起飞很难形成支撑。很多人夸赞印度的服务业占比高，其实是对工业的重要性认识不足。
第二，印度想完成工业化，难度很大。为什么呢？目前中国已经是世界工厂，中国的人口和经济体量很大，制造产业链很全，印度很难和中国竞争。印度想要复制中国的经验，成为世界工厂，也很难。为什么呢？中国起飞的时候，世界上低端产品没人生产。但是现在，中国在中低端制造业领域占据统治地位，印度很难从中国人手中把这个市场夺过去。
“印度制造”计划在吸引外资方面，获得了很大的成功，吸引了很多外资流入（2014年之后流入印度的外国直接投资快速增长，2014年至2017年印度获得外国直接投资累计净额1630亿美元，在全球位居前列。作为比较，同期中国的外国直接投资为8535.6亿美元，是印度的5倍多），但是对于印度工业有多大的作用，还有待观察。比如说，衡量制造业竞争力的关键指标是净出口占GDP的比重。这些年来，印度基本是净进口的，2017年净进口占GDP的比重达到3%。或者说，印度的制造业竞争力还是很差的。
基于刚才的两个理由，我判断印度成为下一个中国的可能性很低。更准确地说，虽然近年来印度经济增长很好，未来还会保持一定速度的增长，但是我并不看好印度经济的长远潜力，并不认为印度会成为下一个超级经济体。虽然印度因为人口总数大，会成为很大的经济体，但是很难成为美国、中国、日本、德国这样有影响力的超级经济体。
关于印度的经济潜力，有各种说法，比如民主制度、种姓制度、英语水平、精英化教育、年轻的人口结构等等。在我看来，最重要的逻辑还是工业化的逻辑。目前，看不到印度实现全面工业化的可能性。因此，我不看好印度的长期经济潜力。
大致了解了印度的经济，我们就可以来看一下印度的房价状况了。印度的人均收入虽然只有1992美元（2018年），但是因为近年来经济一直增长，印度的房价也是一直增长的状态。
根据国际清算银行（BIS）的数据，从2009年6月到2018年6月，印度房价增长了2.35倍，相当于从100元涨到335元，年化增长率约为14.4%。按照这个速度，大约5年房价就翻一番，比我国这些年的增速还要快。印度的经验再次表明，只要经济增长，房价就会增长，低收入国家也不例外。
刚才说的是增速，现在我们来看看房价水平，以孟买为例。孟买是印度的第二大城市，人口有2300多万，仅次于首都德里，因为这里富人多，这些年房价涨速很快，房价水平也是印度最高的。
孟买的房价涨速有多快呢？根据彭博社的一篇报道，孟买房价30年来暴涨了近600倍[1]
。这个涨速和日本早年的房价涨速可以媲美了。看到这个涨速，再结合印度的人均收入其实还很低，给我们的启示是，房价的快速上涨是普遍现象，中国的房价上涨真的不是特殊现象。孟买的房价水平有多高呢？根据全球知名的NUMBEO网站，孟买城区均价为7000多美元，相当于人民币5万元。这是什么水平？和北京、上海的均价也相差不远了。要知道，印度的人均收入还只有不到2000美元，只有我国的1/5。和印度其他城市比呢？印度的首都是德里，德里也是印度最大的城市，人口有2800多万，房价为2100多美元，不到孟买房价的1/3。印度其他大城市的房价也都在1000~2000美元的水平，和孟买的房价相差很远。
这一点对于理解我国大城市的高房价，有很大的启发意义。大城市房价反映的从来不是平均收入，而是中高收入，豪宅价格反映的是少数富人的收入。在任何人口基数大的地方，房价反映的都不是所有人的平均收入，都会和人均收入脱节。这就是为什么用房价收入比这样的指标，要比较谨慎。
最后，我们来回答一个实际的问题，就是中国人能在印度买房吗？根据印度法律，中国人是不能在印度买房的。具体而言，根据
1999年的印度《外汇管理法》，以及2015年的《外汇管理法（印度境外购买或者转让印度不动产实施细则）》，很多国家和地区的公民都不能在印度购买及转让不动产，这其中就包括中国，以及巴基斯坦、孟加拉国、斯里兰卡、阿富汗、尼泊尔、不丹等国家。这些国家的公民，不管在印度的居住状态怎样，都不能购买印度的不动产，只能租赁，且有租期限制。所以，目前中国投资者无法直接以个人名义购买印度房产。
（1）印度的工业基础较差，目前看快速完成工业化的可能性较低，经济前景并不看好。
（2）虽然印度人均收入只有我国的1/5，但是大城市房价已经很高，房价最高的是孟买，已经和北京、上海相差不远。孟买的高房价说明，决定房价的不是平均收入，而是富人的收入。
（3）印度房价高，是快速增长的结果。过去10年，印度房价年均增速达到14%，每5年就翻一番。过去30年，孟买房价增长了600倍，和日本早期的增速可以相提并论。
为了回答这个问题，我们分两步走。第一步，我们来盘点一下当今世界的房价已经多高了；第二步，看看未来房价还会涨多少。
和香港我们先来回答第一个问题，现在的房价已经有多高了。根据NUMBEO网站、房地产咨询公司Knight Frank的统计，世界上房价最高的并不是纽约、伦敦这些地方，更不是我们抱怨很多的北京、上海，而是一个叫作摩纳哥的小国。摩纳哥住宅均价为6.25万美元/平方米，约为北京房价的4倍。
摩纳哥房价为什么这么高呢？我们来仔细看一看这个小国家。摩纳哥可以说是名副其实的弹丸小国，国土面积只有2平方公里，仅仅相当于2/3个颐和园。在这2/3个颐和园的面积上，住着3.87万人（2018年数据，其中摩纳哥籍8378人，其余人口来自世界各地，主要以法国人、意大利人为主）。因为面积很小，所以摩纳哥的人口密度很大，高达1.9万人/平方公里。作为比较，这个密度和香港岛[2]
的人口密度差不多。2018年香港人口密度为0.68万人/平方公里，其中香港岛和九龙人口密度分别达到1.6万和4.7万人每平方公里，但是新界人口密度很低，只有4000人每平方公里。总体上，摩纳哥的人口密度和香港岛差不多。摩纳哥这么小，房价为什么高居世界首位呢？原来，摩纳哥是世界著名的“富豪乐园”，人均收入很高、气候非常好，还免征个人所得税，是个名副其实的避税天堂。收入高、气候好、避税天堂这三个因素，是摩纳哥高房价的三大原因。
第一，我们来看看收入。摩纳哥人均GDP高达17万美元（2017年），大约是美国的3倍。摩纳哥的收入为什么这么高？因为它是个小国，找到一两个经济支柱就可以支撑很高的收入。摩纳哥经济主要以博彩、旅游和银行业为主，世界上著名的银行大多在这里有分支机构，这三个行业就足以支撑这个微型的经济体了。很高的收入，是摩纳哥高房价的经济基础。
第二，我们来看避税天堂。摩纳哥是世界上少数没有个人所得税的国家，被称为“避税天堂”，所以也就成为富豪们喜爱的地方。财富追踪公司Wealth-X的报告显示，每56个摩纳哥人就有一个至少拥有3000万美元资产，摩纳哥富人之多，由此可见。这个避税天堂的特点，为博彩、旅游、银行业提供了很好的基础。不然，世界上气候好的地方很多，为什么其他地方没有发展起这些行业呢？
摩纳哥为什么可以不征个人所得税？我们知道，任何一个国家的政府都需要税收，摩纳哥不征个人所得税有多方面的原因。首先，摩纳哥没有军队，省了很多支出。摩纳哥是个国中之国，地处法国南部，东面、西面和北面都被法国包围，南面面向地中海。历史上，摩纳哥受到法国的保护，没有军队，安全防卫由法国负责。到了近代，摩纳哥和法国签订了一系列特殊友好关系协定，因为摩纳哥三面都是法国，另一面又临海，国家又小，确实没有建立军队的必要，建了也没什么用。其次，不征个人所得税，不意味着摩纳哥没有财政收入。摩纳哥的税收有企业所得税、增值税、遗产税等等。此外，摩纳哥政府在许多工业部门保持垄断地位，包括烟草、邮政、电话、电信等。总体上，摩纳哥政府的财政收入是盈余的。
关于香港房价的详细情况，请参见第28讲的内容。本讲我们把香港和摩纳哥做一个简单的比较。摩纳哥是世界富人的避税天堂，房价是香港的2倍左右。香港是中国富人的避税天堂，房价只有摩纳哥的一半。所以，香港房价虽然很高，比较之下也不是很离谱。要知道，中国的富人、华人中的富人，以及全世界的富人，都可以到香港来避税的。香港还是全球主要的金融中心，而且是不收资本所得税的。从避税天堂的角度看，香港并不比摩纳哥差很多。以前我们讲过，香港房价虽然高，是北京、上海的2倍以上，但是依然很难说有泡沫。
除摩纳哥、香港以外，纽约、伦敦、新加坡等国际大都市的房价水平也排名前列，它们分别是北美、欧洲、亚洲的金融中心和贸易中心，城区房价都在1.5万美元甚至更高，豪宅均价更是超过3万美元/平方米。新加坡稍微低一点，也有2.8万美元/平方米。
中国的一线城市，北京、上海、深圳，城区的平均房价也已经位居世界前列。根据房地产咨询公司Knight Frank的统计，我国这三个城市的房价已经分别位列世界第5位、第6位、第7位。但在豪宅价格方面，上海、北京的排名相对较低，分别位列第10位、第11位。这种排名的不一致和统计方法有关。世界其他城市，豪宅和普通住宅的价格差异很大。比如纽约豪宅均价为3.2万美元，而住宅均价只有1.4万美元，相差两倍多。而北京、上海的豪宅和普通住宅价格差异很小（上海豪宅均价1.75万美元，普通住宅的均价也有1.5万美元，北京就更离谱，豪宅均价1.5万美元，城区均价却有1.6万美元），这里面固然有数据来源、统计时间点的差异，也说明统计的时候，把稍微贵一点的住宅都算成豪宅了。这个统计上的差异，可能与各个公司的统计方法和数据来源有关，不影响我们的分析，我们也不深究。
其他国际大都市，比如东京、首尔、巴黎、日内瓦、慕尼黑等，房价也很高，但是只能算第三梯队，城区房价在10000美元到15000美元之间。
图39-1和图39-2，分别给出了世界最高的城市住宅均价和豪宅均价。可以看到，世界大城市城区的房价都挺高的，大多在10000美元以上，豪宅的价格就更高，动不动就是15000美元甚至20000美元以上，相当于人民币10万元甚至15万元以上。
注：数据为2018年底数据，房价收入比=城区房价和城郊房价的平均值×90/家庭年收入。
说清了现在的房价，我们再来看看未来的房价会有多高。这个预测看起来很难，其实很简单，至少保守的匡算很简单。从经验上看，目前世界的人口还在往大城市聚集，大城市的收入增速比所在国家的平均收入增速还是要高。这样，如果假定世界前20大城市的实际收入增速为2%，通货膨胀的速度为2%，富人的收入增速比平均收入增速快1%，那么大城市房价的增速就达到了5%，也就是14年翻一番。仔细看看这个匡算，其实很合理，现在的房价虽然很高，但也不会太离谱，因为未来会更高。
（1）世界上房价最高的地方是摩纳哥，因为人均收入高、气候宜人，而且是避税天堂，吸引了很多富人，所以房价很高。
（3）其他国际大都市的城区房价也很高，在1万美元到2万美元之间，豪宅价格在1.5万美元到3万美元之间。
其实这个问题不难理解，只要找到一个合适的角度。你需要问自己的是，世界上最贵的那些房子是谁在买？他们为什么花这么高的价钱买？这两个问题一旦问出来，其实答案就已经很明显了。
第一个问题，世界上最贵的那些房子是谁在买？是普通百姓在买吗？显然不是。世界上的豪宅，都是富人在买。动不动几千万元甚至上亿元的房子，普通人买不起的。
豪宅是富人买，这一点没什么疑问，但是有两点需要注意。第一，钱从哪里来，并不重要。比如说，温州人做小生意，山西人挖煤矿，反正是挣了钱了。英雄不问出处，他们的钱从哪里来，并不重要。现实中，一些人早先买房的时候也不是特别富，但是有了几套这样的房子，也就变成高净值人士，甚至是超高净值人士，这也不妨碍他们成为富人。在中国房价快速上涨的过程中，不少人就享受到了这样的好处。
第二，这个讨论还有一个含义，就是既然豪宅和高端公寓都是富人在买，分析的时候就不能拿普通人的平均收入去比较，只能拿这些富人的财富去比较。所以，在讨论高端住宅价格的时候，房价收入比是一个很容易误导的指标。
第二个问题，世界上的富人为什么花那么多钱买房子？答案很简单，因为房子保值增值的效果是最好的。根据一份研究
为什么这么讲？首先，住房的回报率很高，达到6.6%，在所有主要资产中是最高的，只有股票与其接近，达到4.6%，但还是少了2个百分点，或者说少了30%。
这都是扣除通胀以后的数字，不扣除通胀的线%。看了这样的数字，从长期回报的角度看，富豪们为什么买房子其实就很显然了。房子不仅回报率高，风险还很小。比如说，经济形势不好的时候，股票的价格大幅缩水，富豪们的财富也因此缩水。但是房子的价格，即便在经济萧条的时候，也相对坚挺，比股票稳定很多，能够帮富豪们保持身价。有了这个原因，房子就更加有吸引力了。
你可能会问，这是哪里的数字，是普遍现象吗？是的。数据的来源是德国经济研究中心的一份工作论文，里面收录了1870-2015年间（共145年）16个主要发达国家的数据。这些国家包括美国、英国、法国等13个主要欧美发达国家，以及日本、澳大利亚、新西兰。资产类别包括住房、股票、债券以及银行存款。可以说，这个数据包含了过去很长时间，主要发达国家的主要大类资产的回报，时间跨度长、覆盖国家多，资产类别也很全。所以，这个数据是很全面的。
说到这里，我们就不难理解，为什么富人们争先恐后买城里的房子，特别是豪宅了。事实上，换一个角度说，在发达国家，房产占国民财富的一半左右，占比非常大。富人如果不买房子，很难有足够的资产来储存财富。
这话不是乱说的，我提供一个数据。根据Knight Frank发布的2019年《世界财富报告》（The Wealth Report 2019），全球高净值人群（净资产超过3000万美元，不包括自住房产）平均21%的资产投资于房产，仅次于股票的27%。但是这21%的资产不包括自住房产（自住型房产：第一套、第二套房产），自住房产在总财富中的占比达到32%。考虑自住房产的线%。所以说，房产在富人的财富配置中，占比是最高的。
40-1和表40-1给出了各地高净值人群的资产配置情况。可以看到，对于各地的富人而言，不管是欧洲、北美、亚洲，还是其他地方，房产都是占比最高的资产，远超过股票和债券。房产不仅收益率高，而且稳定，在经济萧条的时候还抗跌，理所当然成为富豪资产配置的首选。
40-2），富人平均有3.6套房产（包括自住和投资）。其中亚洲富人有3.9套，欧洲有3.4套，北美有3.2套。看起来，买个三四套房子，是各地富人共同的理财方式。
The Wealth Report 2019，Knight Frank。当然，我们强调富人，并不是说这个规律对中产阶层或者收入更低的人就不适用，而是说富人财富总量大，在配置的时候没有财务约束，主要考虑风险和回报。而中低收入家庭的钱少，买了套房子可能就没钱了，这时候的资产配置不反映风险和回报的权衡，而更加反映财务约束。
上面说的是全世界的情况。中国的情况是怎样的呢？我们找到胡润报告作为参考。2018年6月，胡润研究院发布了《2018中国高净值人群财富管理白皮书》。该报告显示，截至2017年1月，大中华区拥有600万元可投资资产的家庭数量达到161万，他们的总财富已经达到125万亿元，其中可投资资产达到70万亿元。分区域来看，北京拥有600万元资产的家庭数量最多，达63.5万，其次分别是广东、上海、香港。
24%的占比排名第一，股票以22%排名第二。所以说，房产在中国富人的资产配置中，也占有最重要的地位。
4944人，东京、新加坡、纽约分列第二、第三、第四位，人数分别是3732、3598、3378，北京以1673人位列第五，上海以1263人名列第十（见图40-3）。毫不奇怪的是，这些城市的房价也都很高。
1）房产是富人最重要的资产配置方式，超过股票、债券和现金。平均而言，富豪把一半左右的财富分配到房产上。
2）房产成为富人的首要资产配置，是因为两个特点，一是回报率高，二是风险低。从1870年以来的一个半世纪里，房产的长期年均回报率比股票高2个百分点。
3）伦敦、东京、新加坡、纽约等国际大都市，聚集着世界上数量最多的富人，也是房价最高的几个城市（除摩纳哥和香港两个避税天堂）。中国的北京、上海，也是富人数量很多的城市，房价也很高。
1.过去20年，房价、工资和经济增长的速度差不多，房价上涨本身是经济增长和收入增长的结果。
2.房价上涨和实体企业经营，是互为因果的关系。一个城市只有实体企业好，人们的收入才会增长，房价才会增长。
3.房价上涨以后，会对附加值低的企业形成压力。一个解决办法是在大城市附近建设中小城市，接受大城市转移出来的低附加值产业，实现协同发展。
4.高房价的真正危害，是降低了总体生育率。年轻人必须把有限的资源在职场发展和生儿育女之间分配，从而降低了生育意愿。
5.生育率下降是过去近百年来的各国普遍规律，但是大中华地区和东亚地区的生育率更低，存在一个“东亚低生育率之谜”。
6.东亚国家在经济快速发展过程中，普遍经历过快速的房价上涨。我的一个猜测是年轻人的各种负担重，包括购房负担重，压低了生育率。
本讲，我们来讨论一个很流行的观点，就是高房价推高了实体企业的成本，导致实体企业成本高昂，经营困难。
这个观点很流行，很多专家都认同。2018年夏天，华为数千员工离开深圳，搬到东莞松山湖，更是起到了一个风向标的作用，使得这个观点被更加广为接受。你想，华为是中国最成功的企业之一，技术先进、财大气粗，都被深圳的高房价挤走了，其他企业怎么办？肯定日子更加难过。于是，对于高房价的批判，又多了“推高实体企业成本”这一条罪状。
本讲我们来庖丁解牛，讨论一下这个观点到底对不对。本讲将要告诉你的是，这个说法既对，也不对，而且我们只能接受大城市高房价这个事实，并在这个基础上寻找解决方案。
本讲的分析比较复杂，有点绕。在展开分析之前，我先给你一个数字，就是这么多年的人均工资涨速。根据国家统计局的数据，2000年我国的人均年工资为9333元，2017年增加到74318元，累计增加8倍，年均增速13%。
8倍、年均增长13%这两个数字，我不知道你有什么感觉，我是觉得挺高的，似乎比感觉的还要高。但是稍微想一下，这两个数字也大致靠谱。这些年国民收入的增长速度，大致也是这么多。换句话说，这个速度和GDP的增长速度，几乎是完全一样的（因为工资的增速没有扣除通货膨胀，GDP的增速我们也不扣除通货膨胀，当然，扣除通胀之后的增速也差不多）。
2000年到现在，大城市房价增长了十几倍，小城市房价增长7～8倍。或者说，人均收入的增速和小城市房价增速差不多，比大城市房价增速慢了一点，总体上差异不大。大城市房价除了收入的影响，还有人口聚集的影响，所以快一点。上面，我们厘清了几个基本数字，就是工资增速、房价增速和经济增长的速度，这三个速度总体上差不多，很接近。这三个数字告诉我们这样一个规律，就是工资和房价上涨是经济增长的一部分，甚至可以说是三位一体、不可分割的。看清这一点，我们就不会只想要工资增长和经济增长，不想要房价上涨，因为办不到。
在此基础上，我们可以来进行一些分析了。为了分析的便利，把问题的底层逻辑弄清楚，我们来问一些比较尖锐的问题。问尖锐的问题，是为了把底层的逻辑弄清楚，避免似是而非。
第一个问题：如果说高房价推高了实体经济的成本，那么同样增速的高工资，是否也推高了实体企业成本？因为工资的增速和房价的增速差不多，工资是企业最重要的成本，所以问这个问题是很合理的。
这个问题问出来，回答是肯定的。的确，高工资和高房价一样，都推高了实体企业的成本。不同的是，工资是大家的收入，多多益善，没有人抱怨；而房价高，买房压力大，抱怨就比较多。
“房价高，抱怨比较多”这样的说法，可能读着觉得很有道理，其实也不完全对，我是故意这么讲的。你想想看，房价高不是所有人都抱怨的，只有还没买房的人在抱怨，买了房的人是很开心的。把这一层指出来，是为了澄清一个误区，现实中很多人抱怨房价，不等于所有人抱怨房价，只是不抱怨的人不说话而已。
我们接着往下分析。高工资是伤害了实体企业，但是大家很难抱怨，是因为高工资被认为是好事情，毕竟老百姓的收入增加了。当然，企业老板们可能也偷偷抱怨，说工人工资涨得太快，成本压力太大，但是这样的说法很难获得大家的同情。
其实不管是高房价还是高工资，都有人开心，有人抱怨，只不过是抱怨的声音有大有小而已。重要的不是有没有人抱怨，而是这个抱怨背后的逻辑对不对，我们能不能改变它。
第二个问题：高房价推高了实体企业成本，那又是什么推高了房价呢？这个问题很复杂，好在我们前面的讲解做了系统的分析。总结起来，房价上涨的原因很多，最重要的有三个，经济增长、通货膨胀、城市化。这三个原因中，最根本的还是经济增长，世界上几乎所有的经济体，只要经济增长了，房价就会涨，我们找不到例外。
话讲到这里，还没有完，因为还没有说透。其实，我们可以进一步讲，高房价就是实体企业给拉起来的。你想，企业经营好了，员工收入才高，才会改善生活，把钱花在衣食住行上；企业经营不好，员工收入不高，是没有钱买房子的。
举个例子，深圳房价为什么这么高？因为深圳的经济好，出了那么多好企业，像华为、腾讯等等，不仅雇了很多员工，还在其中产生了无数的千万富翁、亿万富翁，这些人有钱才去买房子，既然在深圳，当然买深圳的房子。
反过来，六线小县城的房子为什么不贵？房价不到深圳的十分之一？因为这个地方没有好的实体企业。
这个例子让我们明白，高房价其实是实体企业好的结果，是企业经营好、提高了收入，才把房价拉起来的。企业不好了，房价不会高。大家都听说过底特律的故事，这个城市的企业没落了，房价就很低了。
所以，实体经济好是工资上涨和房价上涨的基础。或者说，实体经济是因，房价是果。只看到高房价推高实体企业成本，没有看到实体企业拉高了房价，是片面的，甚至有一点因果倒置了。
上面的讨论中，我们忽略了一个因素，就是企业和企业是不一样的。有些企业很好、附加值高，房价高了虽然难受，但是能够忍受。有些企业附加值低，房价高了受不了。
比如说，传统的制造业中，很多企业的附加值不高、利润率比较低，房价太高之后成本就太高，在大城市难以支撑。怎么办呢？就迁移到房价比较低的地方。但是这个新地方不能太偏远，太偏远不利于这个企业产品运输、招募员工、培训员工等等。
所以，比较好的模式是在大城市的周边建立制造业密集的中小城市，这样一方面房价比较低，可以减少制造企业的成本，另一方面离大城市比较近，物流成本比较低，招聘员工也比较容易。最重要的是，这里的企业可以和大城市的研发中心无缝对接，跟踪最先进的产品和技术，提高自己的技术含量和附加值。
这样的城市现实中很多，比如珠三角的东莞和佛山。深圳、广州是一线城市，综合实力强，但是房价很高，不适合制造业。东莞、佛山离深圳、广州很近，正好承接转移出来的制造型企业。这样的匹配，在上海和昆山之间也存在。这对于提升大城市的竞争力和中小城市的竞争力都有好处，可以做到协同发展。
说到这里，我们可以回到一开始讲的华为的例子。其实，华为并没有离开深圳，只是把一些职能部门转移到了东莞，总部还是在深圳。这。
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