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我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为近6000成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。
我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过10年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。PS：从不接受第三方充值。
近期因贝壳免费问答平台升级，因此暂时不能及时解答，还请大家见谅，目前已经恢复/开通“微信1对1”付费咨询渠道。
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均为此前问答，因此回答的内容数据可能有一定的时效性，不能完全套用，还请理解。
我现在是天府新区户口和社保都没有满一年、户口4月份满一年社保明年一月份满一年！我现在预算是60个左右！我在金融城上班、最近在看二手房、看了双流南湖逸家和大面的、发现买不了在考虑要不要转社保买二手！但是又有点不甘心！
想相等明年天新刚一摇新房、明年预算可以到80左右！可以帮我分析分析吗？是现在下手还是等明年！下手买的话买哪里合适！等明年的话天府新区还有什么盘可以上车？
单纯来看你现在天府新区的户口虽然马上就要满1年了，但是没啥用，不如社保满1年更实在，这意味着，你要获得购房资格，需要熬到明年社保满1年了，才能解锁天新+5城区。
线个这类，不知道是总价还是首付呢？欢迎点赞+追问，合并分析，我暂且理解为是首付，那么你大概60-80万首付，基本上能撬动大概200-270万左右的总价，这个价格段我觉得就没有必要去考虑二圈层了吧，毕竟你还是天新刚一呢。
即便你要把社保迁移到双流，那么结合你的天新户口，可能要长达2年的时间，才能熬出来双流的购房资格，时间上也太晚了。
所以当前我建议还是继续等到明年初，成为天新刚一之后，然后好好利用你的200多万预算，着重考虑上车天新的一些双限地或者此前的网红盘（但是你社保不够长，我觉得网红盘，难度大，只能说尽量试试运气，能否入围，实在入围不了，那么退守双限地未尝不可）。
网红盘是指新鸿基悦城（估计年内开出来，不一定赶得上时间），然后天东万达华府还有兴隆湖的中铁悦鹿府。
双限地，是指麓山的绿城（地段好，待售，近地铁）、龙湖九里名邸、龙湖九里熙上（两个是一家的，主要是T4小高层，还有顺销）、龙湖花千樾（有小户型，门槛低，近地铁1号线万不到，对于我们来说，我认为未来潜力还是有，而且也不太偏僻，是比较好的兼顾自住和未来的一个选择。
类似的还有生态带的几宗地，也就是绿城、合信、建发、华润天府幸福里的几宗地，基本上下来大概是2-2.4万的精装单价，对比目前的市场预期，我认为也挺好的哈。
现在能做的就是和时间赛跑，尽量看看明年初，这些双限地是否还会赶得上预售。
段老师好，我们可以买成都所有区域的房子，现在看到拾峯景还有房子，户型166，单价12000，精装，请问这个房子可以买吗，未来有升值空间吗，我们很纠结，因为这个房子在北边，谢谢。
拾峯景别看着单价低，让人心动，但还是有很多明显缺点的，未来潜力空间肯定还是有，但是要达到你的预期，或将也失去一定的流通性作为代价。
俗话说，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，要我说，没有卖不出去的房子，只有遇不到的匹配人群。
客观的说，拾峯璟花园作为一个新盘，在2021年7月预售的时候，震惊了业内，究其原因，在于它非清水1.2万左右的均价，的确刷新了主城区新盘的“下限”。作为2T2户，总26-30F的大平层+跃层产品，即便建面达到了165平，但是总价依然控制在了200万左右。
这是一个什么概念呢，项目西北侧500米的幸福桥TOD幸福拾光，同样的T2产品，均价高达1.7万/平，而且建面125-133平的“小户型”总价都能达到225-239万/套，和本项目的价格差距肉眼可见。
再比如项目周边的二手房，以一街之隔的高层北星城为例，单是指导价都达到了1.5万左右，大多还是清水状态，所以拾峯璟花园和周边相比，价格优势明显。
不过该项目虽然已经快封顶了，但是却需要2025年6月才交房，也就是还有差不多三四年的时间，而成都新房市场大多是1-2年内交房，因此买房后不明就里的迟迟拿不到房，时间成本在增加，长期租房过渡的资金成本也不低，再加上交付后的缴纳契税、下房产证、限售3年，预估要快2030年才能正常交易，10年的锁定期，对于期间需要置换或者急需用钱的购房者来说，风险性太大。
还有就是拾峯璟是非清水交付，但以建面166平户型为例，交房时只有“一室一厅一卫”，而跃层的挑高、下层的次卧、书房、隔层、底下室等大部分空间，都是需要业主自己规划，另行装修的。这不仅费时费力费钱，还对此前装修的部分需要拆除，存在重复装修的浪费空间。
老师好，改善自住加小孩明年上小学，目前看中青五学区房中海金沙府157平，2梯3户凤凰层总高31，近500万（基本可以拎包入住）。
然后锦四，中洲中央城邦145平，2梯三户，中间楼层总高30，535万（简装，得花10几万才能入住），这两边个人觉得居住差距不大，学区青五更优，但攀钢潜力更大，综合来看，老师觉得哪边更好？
两个楼盘的比对，其实是围绕三方面来看，第一是从自住的属性来看，两者套内实得，是否差距很大（外部配套就不比了，因为都是核心区，商业地铁等配套都是很满级的，或者各有优劣吧，都不差），第二是从孩子的角度来说，是否差距很大，如果差距不大，是否可以选择稍差的，也能接受（假设在其他方面更有优势的话），第三个方面则是需要评估，当前的买入价格，是否能支撑后续的潜力空间，买家预期。
先说第一个，中海金沙府当年主打的就是改善品质，现在小十年的房龄，依然在内金沙的地位非常稳重，但主打的是大户型，所以门槛并不低，因此市场热度和流通性，不如刚需的中大君悦金沙，金沙鹭岛这类代表性楼盘，反过来说，也是因为门槛高，才得以让楼盘品质更加纯粹，它的157户型，是套三双卫的，还是套四双卫的？如果是套三的话，功能性差一些，客厅北侧其实可以做成一个房间的，这样也算是改善大户了。综合来说，除了餐厅通透性采光不佳（非横厅户型），基本上没有别的什么大问题。
然后中洲中央城邦，它的145户型就比较迷离了，虽然方正，但是严重地动静不分区，再加上竖厅采光面表现一般，我只能说兼顾了竖厅和横厅的所有缺点。但厨房是真的大，而且套内实得（客厅可以骑车的那种），整体居室的空间感，完全不输给中海金沙府的157户型，从两个户型和自住的舒适性来说，我认为差距不大，但是中海金沙府，可能更加符合国人对动静分区的审美要求。
然后从孩子的角度来说，中海金沙府这边明显是有一定优势的，青五是以均衡和兼顾自住闻名，整体来看金沙也在成都属于中上段位，同样的的攀成钢这边，慧源作为锦江四区，本身实力也很不错的，主要是参差不齐，比较杂乱一些，两者来说，差距是有，但是不一定很大，除非攀成钢这边的综合条件要明显超过青五，否则孩子这方面，还是不建议轻易选择更低的慧源。
最后从性价比和潜力的角度来看，中海金沙府你的买入单价，大概是3.2万，对比其2.8万的指导价，还有内金沙板块接近3万的均价，我认为倒也不算高，是比较合理的一个单价段位，但是板块上限并不如攀成钢，再加上这里的豪宅，流通性整体来看，也是不如攀成钢更有优势，因此，要放在5年后，我觉得差不多可能有个4的上限，至多。这样对比下来，就是大概125万的潜力空间，其实也不少了哈。
再说中洲中央城邦，目前买入的单价已经是3.7万了，再加上自己翻新个10万，还有关键的，没满五，有增值税5%，实际加在一起，投入的单价已经是3.94万，这里的上限是多少呢？我估计是4.5左右（超大户型，除非是非常具有代表性的纯改产品，比如仁恒），否则往上压力很大的。这样对比一下，大概可能是90万的潜力空间。
因此，从三方面来看，我认为中海金沙府都是险胜的状态，至于凤凰层，属于锦上添花，我比较纠结的是中海金沙府目前的地铁交通便利性问题，未来的流通性问题，还有你是否需要对套三改套四会有额外支出？
招商时代公园之前大概是2.6万，现在放出来的消息大概价格预计2.8-3.1w（具体一房一价取证后公布），总价区间预计340-510w左右，是一期的最后1批次，面积为122-166㎡精装现房，大概5月交房。
价格上涨，性价比肯定不如以往批次了，但是值不值得买，还要看你是否愿意上它这条船，或者说，不买的话，又还能买哪里呢？
其实要我说，价格比对都是相对的，只要符合你的预算区间内，我认为2.8万的招商，其实也并无不可，只不过性价比不高，但是对于顺位度偏低的人，又赢得了入围几率，这是一种此消彼长的关系，开发商不关心购房的是哪一类，只要能卖出去，他们就认可。
招商在天西几各盘中，拥有无遮挡看天东的视野（部分房源），然后也是天府公园板块，户型紧凑合理，功能性强的套四，还是比较好的一个产品了。
和它最大的竞争对手，天东的未来城比对一下，现在来看，招商东西向的137户型，价格可以上未来城204的板式大平层了，就不通透的朝东122也要340万，可以上未来城的166，所以……招商还香吗？
招商作为精装现房，目前的单价来说，我认为你顺位度比较高的话，其实完全可以考虑天东板块，但是顺位度比较低的话，就在两个楼盘之间游走吧，以捡漏为主，以上车为要。
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